Wat kost een nieuw plat dak voor een VvE-complex?

Het is meestal de eerste vraag in de vergadering: wat gaat dit kosten? En het is ook de vraag waar de meeste VvE’s op vastlopen, omdat de bedragen die rondgaan uit heel verschillende bronnen komen. De ene bestuurder heeft een prijs per vierkante meter van internet, de andere heeft een offerte van vier jaar geleden en het MJOP noemt een derde bedrag.

Dit artikel legt uit welke posten samen de prijs van een dakvervanging maken, waarom een bedrag per vierkante meter zelden klopt voor een complex, en hoe u de investering behapbaar maakt.

Waarom een prijs per vierkante meter weinig zegt

Twee complexen met precies hetzelfde dakoppervlak kunnen tientallen procenten uit elkaar liggen. Dat komt niet door het dakvlak zelf, want dat is het eenvoudigste deel van het werk. Het verschil zit in alles eromheen: hoeveel opstanden, doorvoeren en daklichten er zijn, hoe het materiaal op het dak komt, wat eronder ligt en wat er weg moet.

Daarom werken wij bewust niet met vaste prijzen per vierkante meter. Wat we wel doen is precies laten zien waaruit het bedrag is opgebouwd, zodat u het in de vergadering kunt uitleggen. Op wat kost dakonderhoud staat hetzelfde principe voor het onderhoud.

De posten die samen de prijs maken

Post	Wat het met de prijs doet
Oppervlakte en vorm	Eén groot rechthoekig dakvlak is voordeliger per vierkante meter dan vijf kleine daken met veel randen en hoeken
Bestaande opbouw	Aantal lagen, ondergrond en de vraag of de oude dakbedekking eraf moet of erop kan blijven liggen
Isolatie	Bij vervanging gaat het isolatiepakket mee naar het huidige eisenniveau. Dat is een eigen post, geen bijkomstigheid
Bereikbaarheid	Kraanopstelling, een binnenterrein zonder aanrijroute of een galerij waar alles overheen moet, telt zwaar mee
Details en doorvoeren	Opstanden, ontluchtingen, daklichten en dakranden zijn het arbeidsintensiefste deel van het werk
Sloop en afvoer	Verwijderen, containers, stortkosten en bij oudere complexen een asbestinventarisatie vooraf
Dakveiligheid	Voorzieningen tijdens het werk, en het systeem dat daarna blijft liggen voor onderhoud
Fasering	Werken boven bewoonde woningen betekent kleinere vakken, meer keer inrichten en dagelijks waterdicht opleveren

Die laatste twee posten verrassen VvE’s het vaakst. Een dak op een bedrijfshal kan in grote vakken open, bij een woongebouw kan dat niet: elke werkdag moet het dak aan het eind van de middag dicht zijn, want eronder wonen mensen.

Renovatie of volledige vervanging

Niet elk versleten dak hoeft eraf. Is de onderliggende opbouw droog en draagkrachtig, dan kan een renovatielaag over het bestaande dak vaak uit. Dat scheelt sloop, afvoer en stortkosten. Zit er water in de isolatie, dan is die route niet verstandig, want u legt dan een nieuwe laag over een probleem heen dat blijft. Welke afweging daarbij hoort, staat in dakrenovatie of volledige dakvervanging.

Voor de begroting betekent het dat u twee scenario’s naast elkaar wilt zien. Pas na een inspectie waarbij de opbouw is opengelegd, weet u welk scenario realistisch is.

Wat er naast het dakwerk nog bij komt

• Onderzoek vooraf. Inspectie, proefsleuven en bij oudere complexen een asbestinventarisatie.
• Bouwplaats. Kraan of hoogwerker, opslag, hekwerk en de afspraken met bewoners over parkeerplaatsen.
• Bijkomend werk. Daklichten, dakranden, ontluchtingen en hemelwaterafvoeren zijn vaak aan hetzelfde einde van hun levensduur als de dakbedekking. Ze meenemen is goedkoper dan er later apart voor terugkomen.
• Actualiseren van het MJOP. Na de vervanging schuiven de planjaren op. Zie het MJOP en het dak.

Hoe een VvE de kosten spreidt

De klassieke route is het reservefonds. Is dat toereikend, dan is de vervanging een boeking en geen discussie. Is het dat niet, dan zijn er in de praktijk drie richtingen: de maandelijkse bijdrage verhogen en de vervanging uitstellen tot de pot vol is, een eenmalige bijdrage per appartementsrecht, of financiering waarbij de VvE de investering over meerdere jaren betaalt.

Uitstellen is de route die het vaakst wordt gekozen en het vaakst duur uitpakt. Zodra de dakbedekking het begeeft, komt er water in de isolatie eronder, en natte isolatie droogt in een gesloten dakpakket niet meer op. Wat een vervanging van de dakbedekking was, wordt dan vervanging van dakbedekking plus isolatie. Dat mechanisme beschreven wij eerder in VvE en dakonderhoud: waarom uitstel zo duur uitpakt.

Omdat bij een vervanging het isolatiepakket meegaat, valt het werk vaak binnen de regelingen voor verduurzaming. Wat daarvoor geldt, leest u op onze pagina over subsidies bij dakrenovatie.

Zo krijgt u offertes die u kunt vergelijken

De meeste VvE’s vragen drie offertes op en krijgen drie documenten die niet naast elkaar te leggen zijn. Dat komt doordat elke aannemer een eigen aanname doet over wat er precies gevraagd wordt. Voorkom dat door de uitvraag zelf vast te leggen: het aantal vierkante meters, de gewenste opbouw en isolatiewaarde, welke details meegaan, wie sloop en afvoer regelt, welke veiligheidsvoorziening blijft liggen, en welke garantie op het werk wordt afgegeven.

Met die uitvraag vergelijkt u prijzen die over hetzelfde werk gaan. Zonder die uitvraag vergelijkt u aannames. Welke Rc-waarde in uw geval aan de orde is, staat in welke Rc-waarde uw dak nodig heeft.

Veelgestelde vragen

Wat kost een nieuw dak voor een VvE?

Dat volgt uit de opbouw van uw dak, niet uit een tabel. Oppervlakte, aantal lagen dat eraf moet, isolatiedikte, bereikbaarheid en het aantal details bepalen samen het bedrag. Een inspectie waarbij de opbouw wordt vastgesteld geeft de basis voor een offerte die klopt.

Hoeveel kost dakvervanging per vierkante meter?

Een bedrag per vierkante meter is bruikbaar voor een grote, kale hal en misleidend voor een complex. Bij een woongebouw zit een aanzienlijk deel van de kosten in randen, opstanden, doorvoeren, bereikbaarheid en fasering. Die posten schalen niet mee met het oppervlak.

Wat bepaalt de prijs van een nieuw plat dak?

In volgorde van invloed: wat eraf moet, hoe het materiaal op het dak komt, hoeveel details er zijn, welke isolatie erin gaat en hoe het werk gefaseerd moet worden. Het dakvlak zelf is meestal het voorspelbaarste deel van de begroting.

Hoe spreidt een VvE de kosten van het dak?

Via het reservefonds, aangevuld met een eenmalige bijdrage of financiering als de pot niet toereikend is. De verstandigste spreiding begint eerder: een dakpost in het MJOP die meebeweegt met de werkelijke conditie, zodat de vervanging niet in één jaar op de begroting valt.

Een onderbouwd bedrag voor uw vergadering?

Wij inspecteren het dak van uw complex, stellen de werkelijke opbouw vast en leveren een offerte waarin elke post apart staat, zodat u hem in de vergadering kunt uitleggen. Bel 0172 617409 of lees meer over dakinspectie en dakrenovatie.