Vastgoedbeheerder: grip houden op de dakconditie van uw portefeuille

Wie één pand beheert, kent het dak. Wie er veertig beheert, kent de daken die het afgelopen jaar problemen gaven. De rest is een blinde vlek, tot er wordt gebeld. Dat is niet nalatig, het is een kwestie van schaal: zonder systeem kost het bijhouden van veertig daken meer tijd dan er is.

Het systeem dat dit oplost bestaat uit drie onderdelen: een objectieve conditiemeting, een vaste inspectiecyclus en een onderhoudspartij die de bevindingen omzet in werk. Hieronder staat hoe die drie in elkaar grijpen.

Conditiemeting volgens NEN 2767

NEN 2767 is de norm voor conditiemeting van gebouwen en installaties. De norm geeft elk bouwdeel een conditiescore van 1 tot en met 6, waarbij 1 uitstekend is en 6 zeer slecht. Die score komt niet uit een gevoel, maar uit de gebreken die de inspecteur vastlegt, beoordeeld op drie punten: hoe ernstig het gebrek is, hoe intensief het optreedt en over welk deel van het bouwdeel het zich uitstrekt.

Het nut voor een beheerder zit in de vergelijkbaarheid. Een dak met conditie 4 in Woerden en een dak met conditie 4 in Alphen zijn met dezelfde meetlat gemeten, ook als ze door verschillende inspecteurs zijn beoordeeld en van verschillend materiaal zijn. Daarmee wordt onderhoudsprioriteit een kwestie van rangschikken in plaats van pleiten.

Conditie	Betekenis	Wat dat voor het dak betekent
1	Uitstekend	Nieuw of vrijwel nieuw dak, geen gebreken van betekenis
2	Goed	Beginnende veroudering, regulier onderhoud volstaat
3	Redelijk	Zichtbare veroudering, plaatselijk herstel aan details
4	Matig	Gebreken nemen toe; plan de vervanging in en verhoog de inspectiefrequentie
5	Slecht	Einde levensduur nadert of is bereikt; kans op lekkage neemt sterk toe
6	Zeer slecht	Functioneren is niet langer verzekerd; vervanging op korte termijn

Let bij de vertaalslag naar geld op één ding: de conditiescore zegt iets over de staat, niet over de gevolgschade. Een dak met conditie 4 boven een serverruimte of een archief verdient een andere plek op de lijst dan hetzelfde dak boven een onverwarmde loods. Weeg het gebruik van het pand dus mee bij het prioriteren.

Een inspectiecyclus die u volhoudt

Een conditiemeting die eens in de zes jaar wordt gedaan, is voor een dak te grof. Dakbedekking veroudert geleidelijk, maar de details bewegen sneller: een verstopte afvoer, een losgetrokken aansluiting of een beschadiging na werkzaamheden van een installateur kan binnen een seizoen tot schade leiden.

Werkbaar is een gelaagde aanpak. Een jaarlijkse of tweejaarlijkse inspectie per dak, gericht op afvoeren, naden, opstanden en doorvoeren, met foto’s en een korte notitie. Daarnaast een volledige conditiemeting op het ritme van de meerjarenbegroting. En een vaste afspraak dat er na storm of na werk van derden op het dak een controle volgt. Zie ook dakveiligheid en dakinspectie.

Wat er per dak vastgelegd hoort te zijn

• De opbouw: ondergrond, dampremmende laag, isolatiemateriaal en dikte, type dakbedekking en aantal lagen.
• Bouwjaar en laatste ingreep: wanneer is het dak aangebracht, wanneer is er voor het laatst aan gewerkt en door wie.
• Garantiestukken: welke garantie loopt tot wanneer, en onder welke voorwaarden vervalt die.
• Dakveiligheid: welke voorzieningen liggen er, wanneer zijn ze voor het laatst gekeurd en wie mag het dak op.
• Installaties op het dak: zonnepanelen, luchtbehandeling, doorvoeren, plus de afspraak wie het dakvlak herstelt na werk aan die installaties.
• Conditie en datum: de laatste score met de foto’s die eronder liggen.

Dat laatste punt over installaties is in de praktijk de grootste bron van vermijdbare schade. Een installateur die zonnepanelen of een unit plaatst, is verantwoordelijk voor zijn eigen werk, maar zelden voor de waterdichtheid van het dak eromheen. Leg vooraf vast wie het dakvlak herstelt en wie er op wordt aangesproken. Zie zonnepanelen en dakonderhoud.

Van rapport naar uitgevoerd werk

Grip ontstaat pas als bevindingen ook worden opgevolgd. Bij een portefeuille werkt het doorgaans het beste om het jaarlijkse onderhoud en het kleine herstel bij één partij onder te brengen, met een vaste rapportage per pand. U krijgt dan één aanspreekpunt, één rapportagevorm en werk dat wordt uitgevoerd zonder dat er per keer een offertetraject aan voorafgaat.

Voor de grotere ingrepen blijft de gebruikelijke route staan: de conditiemeting bepaalt de volgorde, de meerjarenbegroting bepaalt het jaar, en per project vraagt u aan wat u nodig hebt. Meer over de aanpak bij grotere daken leest u op utiliteitsdaken renovatie en onderhoud.

Veelgestelde vragen

Hoe houd ik grip op daken in mijn portefeuille?

Door per dak de opbouw, de conditie en de datum van de laatste inspectie vast te leggen, met een vaste inspectiecyclus te werken en de opvolging bij één partij te beleggen. De prioritering volgt dan uit de conditiescores, niet uit de meldingen die binnenkomen.

Wat is een conditiescore voor een dak?

Een cijfer van 1 tot en met 6 dat de staat van het dak uitdrukt, afgeleid uit de vastgelegde gebreken en hun ernst, intensiteit en omvang. Het maakt daken van verschillende panden en materialen onderling vergelijkbaar.

Wat is NEN 2767?

De Nederlandse norm voor conditiemeting van gebouwen en installaties. De norm beschrijft hoe gebreken worden geregistreerd en hoe daaruit een conditiescore volgt, zodat verschillende inspecteurs tot een vergelijkbaar oordeel komen.

Hoe plan ik dakonderhoud voor meerdere panden?

Rangschik op conditiescore, weeg het gebruik van het pand en de gevolgschade mee, en cluster werk dat in dezelfde periode en dezelfde regio valt. Dat scheelt in de kosten van bouwplaatsinrichting en materieel.

De daken in uw portefeuille in beeld brengen?

Wij inspecteren daken per pand of per portefeuille, leggen conditie en opbouw vast en verzorgen het onderhoud dat daaruit volgt. Bel 0172 617409 of lees meer over dakinspectie en dakonderhoud.